Hypotéční horečka vrcholí

Čas nízkých sazeb přitáhl spoustu nových klientů, kteří chtějí řešit své bydlení hypotékou. Na prázdniny se čeká pokles, ale bude doopravdy? Sazby se začínají zvedat a tep klientů také, díky pomalému zpracovávání ze strany bank.

Za posledních pár let se hypotéční trh razantně změnil. Je běžné chodit z banky do banky. Refinancovat úvěry, vzít si hypotéku na dřevostavbu, profinancovat zpětně faktury či udělat majetkové vypořádání. Ale je to opravdu tak lehké jak se to řekne? Dříve bylo. Jaké je to aktuálně?

Se zvyšujícím se množstvím klientů a s nezvyšujícím se počtem hypotéčním specialistů vzniká v bankách přetlak, tím pádem řeší se asi 3x více případů, než na kolik jsou v bankách zvyklí a než nakolik mají kapacitu. Je to prostě ekonomický ukazatel a nemůžeme to mít na první pohled nikomu za zlé. Protože je to stejné jako když jsou Vánoce a naráz vznikají obrovské fronty, kde si prostě počkáte. Zde si také „prostě počkáte“. Ale tak jednoduché to není. Aktuální situaci se nepřizpůsobily metodiky bank a ani banky jednotlivé a ani realitní makléři a už vůbec ne klienti. Naopak Ti mají spíše strach, že chtějí sazby využít dokud jsou nízké a spěchají na vyřízení. Být v jejich kůži, tak se tomu nedivím. Ale vysvětlujte jim, jaké to je v pozadí, když v televizi a ve zprávách o tom nikde nepíší. Všude jsou jen reklamy na nízký úrok a rychlé zpracování. Změnila se také politika odhadů nemovitostí. Dříve odhady mohli objednávat i externisti a zprostředkovatelé jako jsem například já. Dnes každá banka si striktně odhad objednává sama, tudíž domluva je přes tři lidi a vše se více zkomplikovává a zpomaluje. Naštěstí hypotéční specialisté se kterými spolupracuji já se snaží reagovat dostatečně rychle, také jsem si je už za ty roky vyfiltroval a vím, kdo mi urgentně zareaguje a kdo ne. Ale v tu dobu, pokud jsou zdravotně nemocní, nebo školí, nebo mají schůzky, tak to nikdo jiný nepopožene, než ten , kdo je na ten daný úvěr přidělen a je úplně jedno jestli ta banka má x-set poboček po republice. Jiná pobočka do toho zasahovat nebude ani nemůže. Tudíž klientovi zbývá mít ještě větší trpělivost než měl doposud. Nechci být pesimista ani nejsem. Spíše se snažím uvést na pravou míru současnou situaci na hypotéčním trhu. Pokud už máte odhad  a dodané veškeré materiály, tak nastává schválení úvěru. Dříve otázka dvou dnů. Dnes minimálně týden pokud nemáte výjimku. Proč? Jednoduše fronta. Mnoho žádostí před Vámi. Říkáte si, že řešením je přibrat nové lidi na zpracování hypoték. A to je právě kámen úrazu. Vyškolit kvalitního hypotéčního specialistu není o školení o teorii, ale o praxi a trvá to i několik let a samozřejmě se nejlépe učí chybami, tudíž se bohužel stane, že některé hypotéky neprojdou i když by u někoho jiného prošli. Je to velice individuální přístup a je to nejnáročnější produkt na hypotéčním trhu. Sám hypotéky dělám již 5 let a i když jsem byl považován za skvělého hypotečního specialistu. Tak v dnešní době mám před hypotékami respekt. Ano umím je stále dobře dělat, ale ta doba se mění razantně rychle a s tím i metodiky bank, nebýt kvalitních hypotéčních specialistů v bankách, tak více případů spíše neprochází než prochází. Proč? Klienti bohužel neví do čeho jdou a jsou často nepřipraveni, protože neví na co se mají připravit. Pochopitelné. Někdy zbytečně negativně reagují na změny ve stavbě hypotéky, ale dějí se proto, aby hypotéka prošla a ne neprošla. Radši ať trvá vyřízení o pár týdnů déle, než aby byl záporný záznam v registru, že Vám hypotéku neschválili, pak na to totiž záporně bude reagovat i jiná banka. Je to trochu více alchymie a někdy nebo i často bankéř z jedné banky nechápe postup bankéře z jiné banky, jelikož mají naprosto odlišnou metodiku i pracovní systém, který je na první pohled stejný. A jaká je tedy doba vyřízení hypotéky? Dříve to byl profík schopný stihnout za 14 dní až měsíc. Průměr byl dva měsíce. A dnes se dostáváme až k měsícům třem až čtyřem, kde nastává další zádrhel. Všechny dokumenty mají platnost 3 měsíců, tudíž Vám žádost propadne a musíte administrativu vyřídit kompletně celou. Jeden z nejdůležitějších dokumentů a to přiznání příjmů, ale má platnost jeden měsíc, což je logické, protože mzda je vyplácena každý měsíc. Někdy se ale bohužel stane, že je musí vystavovat dvakrát až třikrát za tu dobu, když už propadne jeho platnost. Logicky z toho nemá radost ani klient ani mzdová účetní, ale bohužel je to tak, takže s tím nic nenadělá tudíž je zbytečné se nad tím dlouhosáhle pozastavovat. Pro banku je to jen jedna položka ze seznamu potřebných dokumentů. Kde se, ale naráží nejvíce? Popravdě v poslední době mě překvapuje stále více věcí. ČMSS, která drží klienty jako rukojmí už je slabý odvar, na to už jsme si všichni za ty cca tři roky, tak nějak „zvykli“ a šikovný právník Vás z toho během pár měsíců „škádlení“ s bankou dostane. Horší je, když Vám předchozí banka nedodá včas vyčíslení pro banku nadcházející. I když je to formulář na jednu stranu A4, tak původní dodací lhůta 14 měsíců se někdy prodlouží i na měsíc, některé banky to jsou pro klienty schopny zajistit ihned. Zajímavý úkaz je, že stávající banka Vám nabídne při další fixačním období nezajímavou úrokovou sazbu a dělá, že se o klienta nezajímá. Jakmile ale klient má lepší nabídku z jiné banky, tak se může přetrhnout, aby klienta neztratila. A nebo proti němu začne zbrojit právě s pozdějším dodáním potřebného formuláře pro následující banku a tím si bohužel klienta uváže na další fixační období. Neférové? Určitě! Protiprávní? Zkuste se soudit s bankou. Jejich metodiku a obchodní podmínky dělají opravdu jen Ti nejlepší z nejlepších právníků.  Sám jednoho dotyčného znám a je to velice příjemný člověk, ale jakmile si potřebuje něco vyjednat a ví, že má navrch, tak nepomohou obchodní dovednosti, jelikož on ví na co má právo a ví jak na druhou stranu má argumentovat. Také si díky tomu dokázal vyjednat velice ale velice nadstandardní sazbu, kterou si běžný člověk ani člověk z financí jen tak nevyjedná. Jeho know-how? Tajné. Nebo lépe řečeno roky právnické praxe ve finančním sektoru. To jsem ale trochu odběhl. Poslední věc, co mě trochu více zarazila je proces schvalování hypoték. Víte ačkoliv je větší počet hypoték, tak poměr schválených žádosti poněkud klesl. Ano, dnes žádá o hypotéku a zkouší to kde kdo. I ten, co nemá doložitelné příjmy. Ale pokud se zpětně po dvou až třech měsících dozvíte, že ČNB doporučila zpřísnit schvalovací proces komerčním bankám aniž by se tato informace dostala do celé části finančního trhu, tak Vás tato informace nejen rozhořčí, ale také vysvětlí současný chaos na hypotéčním trhu a je to taková třešnička na dortu. Jak pak před klienty vypadáte Vy je věc druhá, když donedávna to byla jasně schválená hypotéka. A sami nevíte proč klient neprošel, protože se někdy banky zdráhají tuto informaci poskytnout, aby byla naprosto konkrétní a srozumitelná. Možná Vám to připadá jako mlžení a pohádka, ale Potěmkinovi vesnice také na první pohled vypadali bezchybně. Tak jako krásné mnohdy dosti nákladné prostory velkých bank. Můžete dávat vinu situaci, makléři nebo hypotéčnímu specialistovi, bohužel by jste, ale byli vedle. Tito lidé většinou kopou za jeden tým a to za schválení  hypotéky pro klienta. Tady je bohužel na vině systém schvalování hypoték. Otázkou je do jaké míry jej ovlivňují komerční banky a do jaké míry ČNB a do jaké míry je to ošetřeno legislativou. To už zacházím, ale tam kam nevidíme. A tímto článkem jsem Vám chtěl dát nahlédnout do pozadí. Tam, kde se odehrává skutečné dějiství. Za televizní reklamami, za přepážkami, za bannery na internetu. Pokud jste zvídaví, tak se sami podívejte, jak je to s úroky u bank našich sousedních států. Dostanete na to širší úhel pohledu.